קורס מיסוי עסקאות קומבינציה

מבוא
עסקת קומבינציה הינה עסקת חליפין, במסגרתה מוכר בעל זכויות במקרקעין חלק מזכויותיו לקבלן (או יזם) בתמורה לקבלת שירותי בניה על חלקו במגרש – בד”כ דירות או יחידות אחרות (משרדים, חנויות וכו’) במבנה שיבנה על ידי היזם.

עסקאות הקומבינציה נפוצות בישראל, וזאת בשל היתרונות הכלכליים העשויים להיות גלומים בהם לשני הצדדים:

מבחינת בעל המגרש – היעדר הצורך לשאת בהוצאות הבניה על המגרש וכן קבלת מספר רב יחסית של יחידות בנויות, מספר הגדול בד”כ מזה לו היה זכאי לו היה מוכר את כלל זכויותיו במקרקעין ובתמורה משתמש לרכישת יחידות.

זאת ועוד, כיוון שנמכר על ידי הבעלים רק חלק של המגרש הרי שלא יחוב בתשלום מס שבח על מכירת כל המגרש אלא רק על חלקו, וכמו כן, בעת קבלת הדירות (או היחידות המבונות) לא יחוב במס רכישה, שכן המדובר בשירותי בניה שקיבל על חלקו שלו בקרקע.

מבחינת היזם (הקבלן) – אף הוא אינו נדרש לשלם בגין רכישת חלק המגרש במזומן, וכך נחסכות על ידו הוצאות מימון, שהינן פעמים רבות הוצאות מהותיות ביותר.

בנוסף,  קבלת נכס בידיו עוד בטרם תחילת הבניה מאפשרת לו פעמים רבות לשעבד את הנכס לשם קבלת מימון. אף הקבלן אינו חב בתשלום מס רכישה על כלל המגרש, אלא רק על החלק שהועבר לידיו (ובכך נחסך חלק ממס הרכישה).

במהלך השנים התעוררו שאלות רבות הכרוכות במיסוי עסקאות הקומבינציה. לחלקן ניתן מענה ברור בפסיקה, וחלקן נותר בלא מענה חד משמעי, כפי שיודגם במהלך הקורס.

מטרות הקורס

• הקניית ידע מעמיק בתחום מיסוי עסקאות קומבינציה.
• להכשיר את המשתתפים לבצע תכנוני מס בתחום עסקאות קומבינציה.
• לשפר את הביטחון המקצועי של המשתתפים.

קהל היעד

• יועצי מס.
• רואי חשבון.
• עורכי דין.

היקף הלימודים
כ – 20 שעות לימוד אקדמיות (4 מפגשים).

תעודה
תעודת גמר מטעם המכללה למיסים ולחשבונאות תוענק לסטודנטים שיעמדו בדרישות הקורס.

במהלך הקורס נענה על שאלות ונבין היטבים רבים כגון:

כיצד נקבעות הזכויות והתמורות במסגרת ההתקשרות?

הבסיס לכל פרויקט מוצלח הוא עריכת הסכם קומבינציה במקרקעין המגדיר במדויק את התחייבויות הצדדים, היקף העבודה ואת לוחות הזמנים לביצוע. שלב מכריע בתהליך זה הוא חישוב אחוזי קומבינציה, אשר מתבצע על בסיס נתוני שוק ספציפיים וזכויות בנייה מאושרות בחלקה. אחוז זה גוזר באופן ישיר את התמורה הסופית והמובטחת שיקבל בעל הקרקע מהפרויקט.

תהליך הערכת השווי דורש מומחיות שמאית וכלכלית קפדנית ביותר. קביעת שווי עסקת קומבינציה מבוססת בדרך כלל על שווי השוק של שירותי הבנייה שהקבלן יעניק לבעלי הזכויות בתוספת רווח קבלני מקובל בענף. חשוב מאוד כי כל הסכם קומבינציה יכלול מנגנוני הגנה משפטיים ובטוחות מחמירות להתמודדות עם עיכובים או חריגות מתקציב הבנייה.

מהן חבויות המס המרכזיות בהתקשרויות אלו?

התחום המקצועי של מיסוי עסקאות קומבינציה הוא מורכב ודורש היכרות יסודית עם פסיקות מס השבח בישראל. סוגיית עסקת קומבינציה מס שבח היא מהותית ביותר משום שבעל הקרקע מבצע למעשה אירוע מס ביום החתימה בעת מכירת חלק מהקרקע לקבלן. הכלל הקבוע בחוק קובע כי מס שבח בעסקת קומבינציה יחושב וישולם על החלק היחסי הנמכר ליזם בלבד.

מלבד השבח עצמו קיימים חבויות נוספות החלות על המעורבים בפרויקט. עבור היזם או חברת הבנייה חל מס רכישה בעסקת קומבינציה אשר מחושב לרוב על פי שווי הקרקע שנרכשה בפועל במסגרת ההסכם. בנוסף לכך הרשות המקומית כמעט תמיד תדרוש תשלום היטל השבחה בעסקת קומבינציה בעקבות אישור של תוכניות בניין עיר משביחות או הגדלת זכויות בנייה.

חלוקת המיסים הנפוצה בעסקאות אלו:

• מס שבח חל על בעל הקרקע בגין המקרקעין שהועברו.
• מס רכישה מוטל על היזם בגין שווי הקרקע המועברת אליו.
• היטל השבחה חל ברובו על הבעלים המקורי בעקבות עליית שווי הזכויות.

כיצד ניתן למקסם את הרווחיות ולנהל את הסיכונים ביעילות?

בכדי להבטיח את כדאיות הפרויקט חובה לבצע תכנון מס בעסקת קומבינציה בשלבים המוקדמים של ניהול המשא ומתן. מומחים בעלי רקע מקצועי עשיר בתחום עסקת קומבינציה מיסוי בוחנים חלופות פיננסיות שונות ומתאימים את המבנה המשפטי לנתונים הייחודיים של בעלי הזכויות. יישום מוקפד של אסטרטגיה זו יכול להוביל לחיסכון של עשרות אחוזים בחבות הכללית.

מעבר להיבט הפיננסי המיידי נדרשת היערכות לוגיסטית להמשך הפרויקט. תהליך ניהול מכירה של עסקת קומבינציה מחייב שיווק מקצועי של הדירות החדשות שייבנו תוך הבטחת תזרים מזומנים יציב ליזם ולבעלים. עקב המורכבות העצומה הכרוכה בביצוע עסקת קומבינציה בנדלן, ניהול נכון ופיקוח צמוד מפחיתים את החשיפה לתביעות ולעיכובים.